中國房地產(chǎn)企業(yè)排行榜(2010年)

　一、榜單說明

　　研究對象：本榜單將主營業(yè)務在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為研究對象。本榜單成交數(shù)據(jù)僅限住宅，不含商業(yè)、辦公等其他屬性成交數(shù)據(jù)。同時，不考慮企業(yè)項目權益劃分問題。

　　研究方法：本榜單采取的研究方法遵守簡潔性原則，將"銷售業(yè)績是企業(yè)運營能力的綜合體現(xiàn)"作為假設，以銷售業(yè)績作為排行榜的核心評價指標。在核心評價指標的基礎上，本排行榜具體采用了銷售金額和銷售面積兩個具體衡量指標。

　　研究成果：本榜單分為全國榜和城市榜兩部分。全國榜包括《2010年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20榜單》和《2010年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP20榜單》；城市榜包括北京、上海等全國八大典型城市的《2010年上半年城市企業(yè)銷售金額TOP3排行榜》、《2010年上半年城市企業(yè)銷售面積TOP3排行榜》、《2010年上半年城市項目銷售金額TOP10排行榜》和《2010年上半年城市項目銷售面積TOP10排行榜》等四類榜單。

　　研究團隊：通過中國房產(chǎn)信息集團遍布全國50座城市的分支機構，共300余名研究人員，收集、整理與篩選了涉及70個大中城市的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)。

　　二、榜單發(fā)布

　　(一)2010年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜

　　2010年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20

　　2010年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP20

　　指標界定

　　1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2、項目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)僅限商品住宅，不含動遷配套住宅及經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，也不包含商業(yè)、辦公及其他屬性成交數(shù)據(jù)。同時，不考慮項目權益劃分問題。

　　3、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。

　　4、城市范圍：中國房產(chǎn)信息集團覆蓋的全國70個主要城市，超過該范圍的項目相關數(shù)據(jù)不計入排名統(tǒng)計。

　　5、時間跨度：此次榜單各項數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為2010年1月至2010年6月。

(二)2010年上半年八大典型城市房地產(chǎn)銷售排行榜

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　　北京

　　上海

　　廣州

　　深圳

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　　杭州

　　天津

　　成都

　　武漢

四、榜單解讀

　　4.1 門檻：TOP20維持55(億元/萬平方米)以上

　　2010年上半年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺的背景下，企業(yè)依然取得了比較理想的銷售業(yè)績。雖然相比2009年下半年企業(yè)的銷售情況有所下降，但相比2009年上半年，此次進榜企業(yè)在金額和面積上都出現(xiàn)了量級的提升，大部分進榜企業(yè)基本都達到了30%的增長速度，而恒大、碧桂園和綠地三家企業(yè)最突出，恒大業(yè)績幾乎翻倍，碧桂園和綠地的業(yè)績則實現(xiàn)了100%以上增長。

　　從入榜門檻來看，本次榜單仍然維持在較高水平。2010年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20榜單和銷售面積TOP20榜單的門檻分別為55億元和56萬平方米，而TOP10的銷售金額門檻則維持在100億以上。

　　圖4-1 2010年上半年企業(yè)入榜門檻

　　資料來源：Top 20 房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜

4.2 格局：強者恒強，梯隊間差距拉大

　　企業(yè)銷售的增加，使得企業(yè)規(guī)模得到了一定擴大，而規(guī)模的擴大則進一步加快了企業(yè)銷售的速度。如此往復，企業(yè)間的差距隨著時間被逐漸放大。

　　此次排行榜在銷售金額排名上，第一梯隊沒有發(fā)生變化，依然維持了2009年下半年的那6家企業(yè)。其中除萬科之外，第二到第六名之間差距很小。但梯隊之間的差距明顯拉大，第一梯隊和第二梯隊之間的差距達到了56億。在銷售面積排名上，第一梯隊的企業(yè)有5家，除萬科、恒大之外另三家差距很小。但第一梯隊和第二梯隊間的差距達到64萬平方米。

　　企業(yè)在發(fā)展時，不僅要瞄準同梯隊企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和速度，也要關注上下梯隊之間的變化和發(fā)展。市場震蕩會加強和促進行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化與聚集，從企業(yè)角度出發(fā)，這也是進一步明確自身定位和發(fā)展方向的好時機。

4.3 龍頭：萬科、恒大依舊稱雄

　　在2010年上半年的銷售榜單中，萬科和恒大依舊占據(jù)了頭把交椅。作為行業(yè)旗幟，萬科一直堅持相對穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏，在全國化布局的過程中注重一二三線城市之間的均衡，始終堅持以客戶需求為導向的產(chǎn)品戰(zhàn)略和營銷戰(zhàn)略，同時建立了一整套與企業(yè)發(fā)展規(guī)模相匹配的管理體系。企業(yè)運營、產(chǎn)品、服務各條線的均衡發(fā)展，使萬科始終穩(wěn)定保持其中國房地產(chǎn)龍頭老大的地位。

　　而恒大繼今年一季度后再次稱雄房地產(chǎn)銷售面積榜單，且是所有上榜企業(yè)中唯一一家銷售額和銷售面積在2010年上半年樓市調(diào)整中仍保持每月環(huán)比增長，月月創(chuàng)業(yè)績新高的企業(yè)(2月春節(jié)期間除外)。恒大單盤銷售面積普遍較高，銷售額相比2009年上半年增長近一倍，顯示了逆勢一枝獨秀的態(tài)勢。充足的土地儲備、低成本和強大執(zhí)行力將成為恒大進一步突破的動力，企業(yè)開工量有望超出市場預期，繼續(xù)支撐其2010年全年銷售業(yè)績的繼續(xù)增長。

4.4 戰(zhàn)略：看清大勢，提前布局

　　上半年的市場從4月調(diào)控新政后出現(xiàn)拐點，一線城市成交量受到嚴重影響，上海、北京等城市成交量甚至萎縮了70-80%；而前期價格上漲比較平緩的二三線城市的成交情況則相對平穩(wěn)。因此二三線城市的銷售業(yè)績也就成了企業(yè)成長性的決定因素。 2010年上半年企業(yè)二三線城市的銷售業(yè)績貢獻比重明顯提升。這直接成就了萬科、恒大、綠地等以二三線城市為主要布局的企業(yè)在銷售業(yè)績上的突出表現(xiàn)，體現(xiàn)了企業(yè)率先布局高增長二三線城市的戰(zhàn)略的成功運用。

　　圖4-2 TOP20企業(yè)銷售金額城市集中度

　　資料來源：Top 20 房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜

　　注：一線城市共4個城市，包括北京、上海、廣州和深圳；二線城市共33個城市，包括27個省會城市、除一線城市外的2個直轄市和4個計劃單列市；三、四線城市：除一、二線城市以外的城市。

　　2010年上半年TOP20企業(yè)擺脫了市場下行的影響，銷售業(yè)績依舊出色。但是下半年的市場環(huán)境存在一定的不確定性，不排除有繼續(xù)下行的可能。企業(yè)需均衡安排城市布局、合理控制供應節(jié)奏、有效制定應對策略，這樣一方面有望提升抗風險能力，另一方面也可為下一步的發(fā)力打好基礎。

　五、市場分析

　　5.1受新政影響，市場成交大幅萎縮

　　2010年第一季度，房地產(chǎn)市場延續(xù)2009年末的繁榮形勢，十大城市市場交易量較去年同期出現(xiàn)一定漲幅；四月中旬起，隨著新政的頻繁出臺，部分投資性需求進入觀望期，但價格調(diào)整并不明顯，隨即市場整體成交量急劇下滑。

　　以十大城市成交金額總和為例，2010年1-4月合計成交總金額為3，706億元，較 2009年同期增長22.7%；十大城市5月和6月的成交金額分別為546億元和505億元，同比分別下降58.4%和61.5%，環(huán)比分別下降 60.7%和7.5%；整個1-6月，市場合計成交總金額為4，758億元，較2009年同期下降15.7%。

　　圖5-1 2009、2010年上半年十大城市成交金額總和

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

　　備注十大城市：上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、天津、杭州、武漢、成都

5.2熱銷項目體現(xiàn)多元需求，二線城市成交活躍

　　2010年上半年，市場經(jīng)歷了一季度的繁榮期與二季度的觀望期，一熱一冷使得各種需求相繼成為市場的主角。從上半年進榜企業(yè)熱銷項目的項目檔次分布看，既有藍色錢江、仁恒河濱城、金融街萬達廣場等改善性需求與投資性需求，同時又有世紀金源湘江世紀城、貴陽世紀城、合肥濱湖世紀城、成都保利公園等剛性需求，以及海南清水灣等旅游地產(chǎn)項目。

　　新政相繼出臺，一線城市處于風口浪尖，二線城市逐漸取代一線城市，成為投資者及剛性需求熱捧的市場。進榜企業(yè)十大熱銷項目中，二線城市金額和面積貢獻率分別達到67%和88%，而一線城市金額和面積貢獻率僅為14%和7%。

　　圖5-3 進榜企業(yè)熱銷項目情況(按金額計)

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，項目為CRIC監(jiān)控的37家典型企業(yè)成交金額前10名。

　　注：一線城市共4個城市，包括北京、上海、廣州和深圳；二線城市共33個城市，包括27個省會城市、除一線城市外的2個直轄市和4個計劃單列市；三、四線城市：除一、二線城市以外的城市。

　　項目標準，高檔項目：銷售價格為城市均價2倍以上；中高檔項目：銷售價格為城市均價1.5-2倍；中檔項目：銷售價格為城市均價1-1.5倍；中低檔項目：銷售價格為城市均價1倍以下。以下同此標準。

　　圖5-4 進榜企業(yè)熱銷項目情況(按面積計)

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，項目為CRIC監(jiān)控的37家典型企業(yè)成交面積前10名。

第1頁：2010年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP20報告第2頁：三、榜單發(fā)布——2010年上半年八大典型城市房地產(chǎn)銷售排行榜第3頁：四、榜單解讀——1、門檻：TOP20維持55(億元/萬平方米)以上第4頁：四、榜單解讀——2、格局：強者恒強，梯隊間差距拉大第5頁：四、榜單解讀—— 3、龍頭：萬科、恒大依舊稱雄第6頁：四、榜單解讀——4、戰(zhàn)略：看清大勢，提前布局第7頁：五、市場分析——1、受新政影響，市場成交大幅萎縮第8頁：五、市場分析——2、熱銷項目體現(xiàn)多元需求，二線城市成交活躍第9頁：五、市場分析——3、企業(yè)銷售普遍超過09年同期水平，業(yè)績持續(xù)增長第10頁：六、企業(yè)分析——1、上市企業(yè)持續(xù)領跑銷售排行榜第11頁：六、企業(yè)分析——2、南派開發(fā)商依舊強勢，但優(yōu)勢縮小第12頁：六、企業(yè)分析——3、企業(yè)銷售集中度進一步提高第13頁：六、企業(yè)分析——4、企業(yè)進榜門檻依然維持在55億，200億企業(yè)數(shù)量激增第14頁：七、城市分析——1、城市：新政重創(chuàng)一線城市，二三線城市銷售平穩(wěn)第15頁：七、城市分析——2、區(qū)域：華北異軍突起，中西部表現(xiàn)強勢第16頁：八、項目分析——1、集中度：前10%項目集中度較去年同期上升明顯第17頁：八、項目分析——2、貢獻率：高檔項目貢獻率下降明顯，中檔項目比重持續(xù)上升第18頁：九、市場趨勢與企業(yè)發(fā)展預測——1、市場趨勢第19頁：九、市場趨勢與企業(yè)發(fā)展預測——2、市場趨勢企業(yè)發(fā)展
提要：《2010年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》是由中國房產(chǎn)信息集團與中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的公益性排行。研究團隊：通過中國房產(chǎn)信息集團遍布全國50座城市的分支機構，共300余名研究人員，收集、整理與篩選了涉及70個大中城市的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)。
 

　　5.3企業(yè)銷售普遍超過09年同期水平，業(yè)績持續(xù)增長

　　排行榜數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)銷售業(yè)績相比2009年同期平均增長40%。2010年上半年企業(yè)銷售業(yè)績逆市增長，綠地和碧桂園更是銷售業(yè)績相比去年同期實現(xiàn)了翻番。恒大地產(chǎn)以211億元和332萬平方米的銷售業(yè)績榮登金額排行榜亞軍以及面積排行榜冠軍位置，增長率也達到了88%的較高水平。綜合來看這三家企業(yè)，無不是在二三線城市深耕的企業(yè)。尤其是恒大地產(chǎn)和碧桂園，目前絕大多數(shù)的土地儲備均位于三四線城市，這為企業(yè)日后的發(fā)展提供了堅實的基礎。除了這三家企業(yè)，其他企業(yè)也有不同程度的增長，受市場下行影響，保利、中海、富力以及世茂房地產(chǎn)的增長只有個位數(shù)，處于行業(yè)較低水平。預計這些企業(yè)將在下半年發(fā)力，保證企業(yè)銷售目標的順利完成。

　　表5-5：進榜企業(yè)中上市企業(yè)2010年與2009年銷售業(yè)績對比

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